“私家花園”內(nèi)能否搭建玻璃房

“私家花園”內(nèi)能否搭建玻璃房

【案例簡(jiǎn)介】

    蔡甸區(qū)某住宅小區(qū)一樓房屋每戶都有一個(gè)20平米左右的小花園。業(yè)主購(gòu)房時(shí)，合同上約定小花園由開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送，有些業(yè)主便在花園內(nèi)搭花架，建玻璃花房，遭到樓上業(yè)主反對(duì)。樓上業(yè)主認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送的小花園，系小區(qū)業(yè)主共有用地，沒(méi)有單獨(dú)產(chǎn)權(quán)，不能隨意搭建建筑物、構(gòu)筑物。否則一來(lái)影響小區(qū)環(huán)境，二來(lái)樓上丟棄的雜物紙屑落入花房屋頂，如不及時(shí)清理，成為垃圾堆，易滋生蚊蟲(chóng)、招引蒼蠅，且異味難聞，嚴(yán)重影響樓上尤其是二樓業(yè)主的環(huán)境衛(wèi)生，于是樓上業(yè)主紛紛向物業(yè)公司投訴，物業(yè)公司在未能說(shuō)服業(yè)主自行拆除的情況下，向業(yè)主下達(dá)了書(shū)面《整改通知書(shū)》，要求一周內(nèi)拆除花園內(nèi)的玻璃花房，否則實(shí)行強(qiáng)拆，搭建玻璃花房的業(yè)主堅(jiān)持認(rèn)為，既然花園系開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送，就應(yīng)該是業(yè)主私家花園，業(yè)主在自己的私有空間增設(shè)玻璃花房，外人無(wú)權(quán)干涉。物業(yè)公司見(jiàn)業(yè)主拒絕整改，于是請(qǐng)來(lái)區(qū)城管部門(mén)，業(yè)主見(jiàn)狀被迫自己動(dòng)手拆除了玻璃花房。

【案例分析】

    此案涉及物業(yè)共有部分的界定以及建筑物共有部分如何管理和維護(hù)的問(wèn)題。

    首先，明確一樓花園是屬于一樓業(yè)主私有還是全體業(yè)主共有。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，除了業(yè)主依據(jù)產(chǎn)權(quán)憑證獨(dú)占的專(zhuān)有部分之外，建筑物的其他部分及設(shè)施、設(shè)備等均屬全體業(yè)主共有。如果開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送的花園，土地使用權(quán)已獨(dú)立分割，可以辦理土地使用權(quán)證，那么該業(yè)主就可以單獨(dú)享有，否則，就屬于建筑物的共有部分，由全體業(yè)主共同擁有。從本案的情況來(lái)看，該住宅樓的小花園并沒(méi)有進(jìn)行土地分割，也不可能辦理單獨(dú)的土地使用權(quán)證，因此是該住宅樓的共有部分，當(dāng)屬全體業(yè)主共有，并非一樓業(yè)主的私有財(cái)產(chǎn)，一樓業(yè)主無(wú)權(quán)隨便改建。

    其次，明確開(kāi)發(fā)商有沒(méi)有權(quán)力贈(zèng)送建筑物的共有部分。目前，有些開(kāi)發(fā)商以“買(mǎi)一樓贈(zèng)私家花園”作為賣(mài)點(diǎn)，促進(jìn)一樓的銷(xiāo)售。《中華人民共和國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十七條規(guī)定：“業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。”沒(méi)有經(jīng)過(guò)土地分割，不能辦理獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)證的花園，屬于全體業(yè)主共有，而非“私家花園”，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有所有權(quán)和處置權(quán)，如果在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中出現(xiàn)了類(lèi)似的贈(zèng)送或銷(xiāo)售建筑物共有部分的條款，業(yè)主可以提起侵權(quán)訴訟。

    再次，建筑物共有部分如何管理和維護(hù)。《武漢市物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十二條規(guī)定：“業(yè)主大會(huì)決定改建或者重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。”業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)及物業(yè)公司未經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決同意不得進(jìn)行建筑物及其附屬設(shè)施的改建和重建。依據(jù)該條款，本案中一樓小花園的改建需要該住宅樓全體業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì)進(jìn)行表決，并且經(jīng)過(guò)三分之二以上的業(yè)主同意才能實(shí)施改建。